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La Lettre des Achats - Juin 2019 N°283
Juin 2019

Marchés

Enquête

Coworking : un bureau, service compris

Un bureau, service compris

Les nouveaux acteurs de l’espace de travail

Témoignages

Marie-Carole Ciuntu - Vice-présidente - Conseil régional Île-de-France
L’Île-de-France finance la création de tiers-lieux

Ingrid Delobelle - Responsable des achats immobiliers - Capgemini France
« Nous ne négocions plus un bail mais un contrat de service »

Publié le 26/05/2019 - Par Jean Chabod-Serieis

Un bureau, service compris

Le marché du coworking et des bureaux partagés est tellement protéiforme que leurs acteurs peuvent jouer tous les rôles : locataire d’espace, propriétaire bailleur, opérateur, intermédiaire. Les acheteurs y voient une double opportunité : favoriser le télétravail pour réduire les surfaces occupées et rentabiliser les surfaces sous-occupées. Malgré tout, peu de directions achats ont structuré cette catégorie comme telle, qui n’est qu’une version moderne et branchée de l’immobilier locatif.
Distinguons d’abord les bureaux partagés des espaces de coworking. Les premiers sont des espaces vacants ou sous-occupés d’une entreprise, aménagés spécialement pour recevoir des travailleurs externes qui louent les postes de travail. Les seconds sont des tiers-lieux (ni l’entreprise ni la maison) à louer – temporairement ou pas, en télétravail ou pas, sur un ou plusieurs dizaines de postes. Depuis que des mastodontes de l’immobilier d’entreprise s’y sont mis, le marché BtoB des bureaux partagés et du coworking est véritablement entré dans son âge de maturité.
D’ici la fin de l’année, le plus gros acteur du secteur, WeWork, proposera 15 000 postes de travail dans toute la France, après avoir réalisé quatre des cinq plus grosses prises à bail récentes pour des espaces allant de 11 000 à 19 000 m2. Ces chiffres proviennent d’une étude publiée en mars 2019 par Bureaux Locaux, site d’annonces immobilières pour les entreprises qui précise par ailleurs que ces « acteurs » sont de trois types : les spécialistes de l’immobilier que nous venons d’évoquer (Regus, Wellio…) louant souvent de grands plateaux de plusieurs centaines de postes ; les coworkings première génération (la Cordée, la Ruche…) proposant des postes en plus petits nombres et jouant beaucoup sur la création d’une communauté vivante de coworkers ; et les acteurs spécialisés "hors-bureaux" (Anticafé, Cosy Corner…) qui proposent des espaces à mi-chemin entre le café et le bureau.

De 333 euros par poste à Paris à 166 euros à Grenoble


Dans le monde, le nombre d’espaces a été multiplié par dix depuis 2012, et le nombre de coworkers a augmenté de 41 %. En France, pas moins de 700 espaces de coworking ont ouvert en 2019, dont 250 en Île-de-France (totalisant 300 000 m2, soit 1 200 m2 par espace en moyenne), dont 180 à Paris intra-muros. L’étude de Bureaux Locaux s’intéresse aux propriétaires des immeubles où sont abrités les coworkings et révèle que ce sont des assureurs et des mutualistes à 37 %, des SCPI (Société civile de placement immobilier) à 17 % et des fonds d’investissements à 11 %.
Les villes où l’offre est la plus importante : Paris, Lyon, Bordeaux, Marseille et Nantes. Quant aux prix : à Paris, comptez 333 euros en moyenne par poste et par mois, avec des pics à 1 050 euros ; à Lyon, comptez 272 euros ; à Marseille 234 euros ; à Bordeaux 208 euros ; à Lille 229 euros ; et à Grenoble 166 euros.

« Avant de chercher une surface, les donneurs d’ordres doivent penser à l’usage »


« Cela peut descendre à 150 euros (HT) par poste par mois en zone rurale, notamment parce que les petites collectivités locales se mettent à créer leurs propres espaces de coworking », ajoute Baptiste Broughton, le cofondateur et directeur de Neo-nomade, plateforme de location d’espaces gérés par des grands opérateurs. « Les locations peuvent aussi se faire à la journée, dans ce cas, il faut compter environ 20 euros (HT) de l’heure par poste à Paris. Et pour une salle de réunion, comptez 50 euros de l’heure en moyenne », conseille-t-il. La nouveauté avec le marché des bureaux partagés et du coworking, c’est que l’approche économique ne se fait plus au m2 occupé mais au poste de travail. « Cela change la donne pour les Achats qui avaient l’habitude de réfléchir au m2, constate Baptiste Broughton. Mais le prix au poste est le meilleur indicateur car tout est compris : loyer, chauffage, facility management, entretien, mobilier, wifi, etc. »
Pour les acteurs du coworking comme pour les intermédiaires qui font le lien avec les clients, ce n’est plus tant la surface qui compte que l’usage qui en est fait. « Il ne faut pas penser en types d’espaces, prêche Arnaud Katz, qui dirige Bird Office, une autre plateforme de mise en relation. Coworking, showroom, espace de réunion, salle de réception en hôtel, centre d’affaires, espace de séminaire : tout cela est indifférencié pour nous. Avant de chercher une surface, les donneurs d’ordres doivent penser à l’usage, car un showroom peut très bien servir d’espace de séminaire. D’ailleurs, aujourd’hui, coworking et centre d’affaires se mélangent. »

Bureaux partagés : rentabiliser l’espace inoccupé


Une vision partagée unanimement par tous les acteurs du marché. « Le marché est en pleine évolution et implique une transformation de la vision commerciale, plaide Marc Amiot, directeur de Loopartoo, jeune startup qui valorise et met en location les espaces sous-occupés dans les entreprises. C’est la valeur d’usage qui fait désormais la valeur du bâtiment ; les fonctionnalités offertes par l’espace deviennent presque plus importantes que le lieu, près d’une gare ou dans l’hyper centre, par exemple. »
Mais le directeur pointe du doigt la distorsion que provoque la surmédiatisation du coworking. « La vision des donneurs d’ordres est très focalisée sur les espaces de coworking dans les hypercentres. Mais cette vision est très orientée. En réalité, peu de collaborateurs bénéficient de contrat en télétravail et il y a toujours une réticence relative des employeurs à éclater leurs équipes. Le modèle dominant reste : "je viens à mon bureau le matin pour le quitter le soir". »
A ses yeux, le taux d’inoccupation des bureaux est le point de départ du business des bureaux partagés : « 50 % du temps entre 8 heures et 19 heures, les bureaux sont inoccupés ». D’où la tendance très actuelle à développer le Flex, un mode de travail où le collaborateur n’a pas de bureau fixe mais va de salle en salle en fonction de ses besoins de travail (production, brainstorming, réunion, reporting, entretien, etc.) « Les directeurs et directrices achat veulent réduire les coûts mais l’immobilier reste une charge importante, explique Marc Amiot. Nous pensons que l’immobilier peut générer des revenus : peut-on se permettre d’avoir un immobilier de plus en plus cher et sous-occupé ? »

BNP Paribas ouvre ses agences à la location


Si la question de la mise en location de bureaux sous-occupés (et non pas des bureaux inoccupés qui, soit dit en passant, continuent leur baisse spectaculaire : à Paris, 2,2 % des bureaux sont inoccupés contre 6 % en 2009, selon l’agence Colliers International) pose aussi des questions de sécurité, en accueillant des personnes étrangères à l’entreprise. BNP Paribas a franchi le pas, en proposant dans plusieurs de ses agences hexagonales des salles de réunion ouvertes à toute entreprise qui le souhaite.
Mais attention, il ne suffit pas d’ouvrir un bureau partagé ou un coworking pour que la sauce prenne. « Il faut y associer des services (écrans interactifs, système de visio conférence, etc.), prévient Arnaud Katz. Nous avons discuté avec BNP Paribas pour déterminer des services et surtout engager des travaux de rénovation de leurs salles de réunion sous-occupées, pour que le rendu soit en phase avec l’image de qualité du groupe et l’expérience qu’ils voulaient offrir. Résultat, en mars, nous avons mis en location plusieurs salles dans leurs agences : plusieurs centaines de réservations ont déjà été prises. »

La SNCF, bailleur de coworking


La SNCF compte parmi les entreprises dont le parc immobilier est le plus vaste en France. Un terrain tout trouvé pour transformer certains espaces en coworkings ou en bureaux partagés. C’est la direction des gares d’Île-de-France qui s’est emparée du dossier, avec en toile de fond la nécessité de réduire le trafic passager transilien. L’idée est simple : si les salariés peuvent travailler près de chez eux entre 6 heures et 10 heures – créneau pendant lequel circulent 36 % du trafic quotidien, soit autant qu’entre 16 heures et 20 heures – avant de rejoindre ensuite leur travail, ils allégeront les flux de voyageurs pendulaires (un million de voyageurs par jours sur les lignes SNCF de l’Île-de-France).
« Nous accompagnons le télétravail dans une logique de désaturation des transports, explique Catherine Priol, la responsable du département Valorisation immobilière. C’est pourquoi nous développons des espaces de travail partagé dans les gares des villes de petite et moyenne couronne. Jusque-là, le coworking, tout le monde en parlait mais nous avions du mal à monter des sites parce que les modèles économiques restent fragiles. Peu d’opérateurs vivent de cette activité, sauf ceux qui peuvent massifier. »

Moins cher à Saint-Denis qu’à Versailles


La SNCF a donc créé une marque – "Work and Station" – qui se décline en quatre niveaux. Le premier, du mobilier d’attente connecté en wifi : le voyageur peut y poser son ordinateur et charger son appareil. Deuxième axe : des espaces de coworking dans les gares, entre 120 et 200 m2, souvent situés dans les étages (ce sont les anciens logements des chefs de gare) et confiés à des opérateurs de coworking. Dix ont déjà ouvert et neuf autres le seront d’ici 2021. Troisième niveau : de grands espaces de coworking de 1 000 m2. « Nous louons le terrain à un investisseur, détaille Catherine Priol, qui construit puis loue à un opérateur de coworking. » Deux sont en construction, près des gares de Brunoy (91) et Poissy (78). L’ambition à terme est d’en créer une dizaine. Et enfin, quatrième niveau : des centres d’affaires gérés par la direction des Gares et connexions, dans les grandes gares desservies par le TGV.
La location de bureau y sera possible à l’heure, la journée ou la semaine, et gérée par les grands opérateurs de coworking. « Ainsi, le centre d’affaire de la Tour de l’Horloge gare de Lyon réalise le principal de son chiffre d’affaires avec la location de salle de réunion. » Les tarifs pratiqués sont globalement ceux du marché. « La seule offre où nous sommes en dessous des tarifs du marché, ce sont les coworkings dans les gares, détaille Catherine Priol. Ils sont montés dans une logique de partenariat avec les territoires et cela fait partie de notre rôle d’entreprise publique : comptez 100-150 euros dans le 93 car les populations qui les fréquentent sont plus "politique de la Ville". Mais à Versailles, nous pratiquons les prix du marché. »
Catherine Priol ne perd pas de vue que l’activité présente une faible marge, surtout les petits espaces où le modèle économique est difficile à trouver, ce qui explique aussi que les espaces de coworking à proximité des gares soient constitués de bâtiments modulaires « afin de vérifier la pérennité de l’offre… et pouvoir les déplacer si nécessaire. » La gestion des espaces de coworking de la SNCF est confiée à des opérateurs classiques qui les référencent dans leur catalogue au même titre que l’offre privée.

Société Générale : 8 000 télétravailleurs


Les agrégateurs d’espaces de coworking et de salles de réunion externes ont deux grands modes de fonctionnement avec leurs clients. Soit de la recherche de bureaux sur de la longue durée (10 à 100 postes pour trois à douze mois, en moyenne) pour des raisons diverses : un projet digital de six mois, des travaux en interne qui obligent à déplacer un service, une activité de conseil qui a des besoins fluctuants en occupation d’espace.
Et puis la réservation de bureaux à l’heure, à la journée, ou au mois. Baptiste Brouhgton cite l’exemple d’un client, Société Générale, dont les 8 000 télétravailleurs peuvent fréquenter les coworkings. « Selon notre contrat avec le groupe bancaire, nous accordons des crédits d’utilisation de coworking à ces collaborateurs dans les espaces de leurs choix recensés sur notre site. En fin de mois, nous totalisons les heures et prenons une commission auprès des opérateurs. »

« Une catégorie d’achats peu structurée »


Pour Baptiste Brouhgton, au début le coworking était plutôt un sujet Immobilier ou RH et peu à peu les acheteurs s’y sont mis. « Si beaucoup d’acheteurs restent peu impliqués avec des process balbutiants sur ce segment, nous rencontrons de plus en plus d’acheteurs qui travaillent en logique de contrat-cadre. Mais globalement, cette catégorie d’achats est peu structurée. » Arnaud Katz quant à lui, voit une évolution radicale de la maturité, non pas des acheteurs, mais des donneurs d’ordres de façon générale. « Ils sont ultra prêts, s’exclame-t-il. Ils ne l’étaient pas du tout il y a deux ans. Je ne sais pas ce qui s’est passé, ils ont mûri. Cela se voit à la vitesse des projets et au nombre grandissant d’entreprises clientes. Les directions achats sont présentes lors de nos rendez-vous, avec la direction immobilière, la DSI ou les RH. »
Pour lui, l’intérêt des acheteurs à couvrir ce périmètre revient à une équation que font aussi les acheteurs de petites pièces de maintenance ou de prestations de communication : la multiplication des factures. « Je prends l’exemple de GRT Gaz, ajoute Arnaud Katz. Ils organisent 1 000 événements par an, ce qui fait environ quatre par jour ouvrable. Si je les multiplie par le nombre de prestations nécessaires (restauration, salle, animation), j’arrive à 3 000, que je multiplie par trois pour l’acompte, le solde et les modifications de commandes, ce qui fait au bout du compte 9 000 factures par an. »
Pas de souci, car si la tendance du Flex se poursuit, ainsi que la hausse de l’immobilier d’entreprise et la volonté des salariés de travailler dans des espaces de travail de qualité et conviviaux, la place des tiers-lieux dans les dossiers des directions achats ne devrait pas diminuer. Et les process suivront.
Portraits

Baptiste Broughton

Cofondateur et directeur, Neo-nomade

" Cela change la donne pour les Achats qui avaient l’habitude de réfléchir au m2, mais le prix au poste est le meilleur indicateur "



Arnaud Katz

Directeur général, Bird Office

" Avant de chercher une surface, les donneurs d’ordres doivent penser à l’usage : un showroom peut très bien servir d’espace de séminaire "



Marc Amiot

Directeur, Loopartoo

" Nous pensons que l’immobilier peut générer des revenus : peut-on se permettre d’avoir un immobilier de plus en plus cher et sous-occupé ? "



Catherine Priol

Responsable du département Valorisation immobilière, SNCF

" Peu d’opérateurs vivent de cette activité, sauf ceux qui peuvent massifier "

Publié le 26/05/2019 - Par Jean Chabod-Serieis

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